Vers la fin de la location des « passoires énergétiques »?
Tout logement donné en location à usage d’habitation principale est soumis à la loi du 6/07/1989.
L’article 6 de cette loi impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent.
Le confort thermique est devenu un critère de décence à la suite des lois du 8/11/2019 dite énergie et climat et du 22/08/2021 dite climat et résilience.
Ainsi, il ne sera plus possible, à terme, de louer des logements qui ne répondent pas aux exigences minimales de performance énergétique, communément appelés « passoires énergétiques ».
Mon logement est-il considéré comme une passoire énergétique ?
Le législateur a fixé un calendrier du niveau de performance énergétique requis pour pouvoir louer un logement.
Le DPE, évoqué dans un précédent article du blog, détermine la classe énergétique du logement (de A à G).
Il sert de référence pour s’assurer que les conditions de décence énergétique sont satisfaites.
La classe DPE doit apparaitre dans toutes les annonces immobilières.
Le calendrier, pour les logements du parc privé, situés en France Métropolitaine (des échéances différentes sont prévues en Outre-Mer) est le suivant :
- 1/01/2023 : Interdiction de la location des logements dont la consommation d’énergie est supérieure à 450 KWH/m²/an (dit G+)
- 1/01/2025 : interdiction de la location des logements classés G
- 1/01/2028 : interdiction de la location des logements classés F (et G)
- 1/01/2034 : interdiction de la location des logements classés E (F et G)
Parallèlement, les loyers des logements classés F ou G au DPE sont gelés depuis le mois d’août 2022.
Ils ne peuvent plus être augmentés que ce soit lors de la conclusion d’un nouveau contrat de location ou du renouvellement du bail.
La révision annuelle du loyer sur la base de l’indice de référence des loyers ne peut pas plus être appliquée.
Le bailleur est-il tenu d’engager des travaux de rénovation énergétique ?
Le principe: l'obligation de réaliser les travaux
Le calendrier d’interdiction s’applique aux nouveaux contrats de location, aux renouvellements et aux reconductions tacites des contrats.
Les règles ne seront applicables aux contrats de location en cours qu’au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite du contrat.
Le bailleur n’est pas tenu de fournir spontanément le DPE lors de la reconduction tacite du bail.
En effet, l’article 3-3 de la loi du 6/07/1989 ne vise que la signature du bail.
Cependant, le locataire pourra réclamer à son propriétaire le DPE.
De même, dans l’hypothèse où une demande d’aide personnalisée au logement serait faite, le bailleur doit pouvoir fournir, sur demande de la CAF, un DPE attestant de la décence du logement.
Les exceptions
Le législateur a prévu des exceptions :
- en cas de refus d’une autorité administrative, si le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales
- lorsque les travaux font courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments. Ce risque doit être attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l’art.
- dans le cas d’un logement situé dans une copropriété : si le copropriétaire démontre que « malgré ses diligences en vue de l’examen de résolution tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal » (article 20-1 al 4 de la loi du 6/07/1989).
Les sanctions en cas de location de passoires énergétiques
Le calendrier fixé par le législateur a pour but d’encourager les bailleurs à engager des travaux de rénovation énergétique pour mettre en conformité les biens mis à la location.
Que se passe -t-il si un logement ne respectant pas les critères de décence énergétique est tout de même loué ?
A titre liminaire, le bailleur ne pourra invoquer pour se défendre la connaissance du locataire des caractéristiques insuffisantes du logement.
Le législateur a prévu plusieurs sanctions, qui nécessitent la saisine du juge :
- La condamnation du bailleur à effectuer les travaux. L’article 20-1 de la loi du 6/07/1989 prévoit que le juge, saisi par l’une ou l’autre des parties, déterminera la nature des travaux à réaliser ainsi que le délai de leur exécution.
- La réduction du montant du loyer ou la suspension de son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux
Le locataire ne peut en revanche pas se faire justice lui-même en cessant de payer son loyer.
Il doit saisir le juge qui seul pourra trancher.
La seule solution permettant de mettre, à nouveau, le logement à la location sera d’engager les travaux de rénovation énergétique nécessaires à la mise en conformité du bien.
Le bailleur devra produire un nouveau DPE pour justifier que les critères sont désormais remplis et que le logement n’est plus une « passoire énergétique ».
